如何办理房屋租赁合同登记
在房屋租赁市场日益红火的今天,房东和房客对签订租赁合同一般都比较重视,但办理租赁合同登记备案的并不多。造成这一情况的原因,一是租赁双方不知道房屋租赁合同应该登记备案的规定;二是租赁双方虽然知道有该规定,但认为登不登记无所谓,或觉得登记太麻烦;三是租赁双方或一方(主要是房东)故意不登记备案。那么,房屋租赁合同不登记备案会产生什么样的法律后果和风险呢?如何办理登记备案手续呢?
  (一)房屋租赁合同应当登记备案。1995 年6月1日施行的、建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十四条,以及2000 年7月1日施行的《上海市房屋租赁条例》第十五条均规定,房屋租赁实行备案登记制度,房屋租赁合同签订后应到区(县)房管部门办理登记备案手续。
  (二)房屋租赁合同未经登记备案是否无效?答案是否定的。虽然房屋租赁合同实行登记备案制,但登记备案不同于审查批准,其实质是对房屋租赁的行政认可,对租赁合同的成立和生效仅具有形式上的意义。如果房屋租赁合同未登记备案,租赁双方已开始履行合同,根据我国《合同法》的规定,只要双方意思表示真实,合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定,也认定为有效。因此,房屋租赁合同未登记备案对合同的效力不产生影响。
  (三)未登记备案的合同虽然有效,但对租赁当事人来说存在风险。《上海市房屋租赁条例》第十五条明确规定,房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。根据该规定,合同的登记备案能起到对房屋租赁的公示作用,保护房客的承租权。如果租赁合同未经登记备案,则该合同不得对抗第三人。具体表现在以下几个方面:1.如房东因利益驱动,在租期内又与他人签订租赁合同并办理了登记备案手续的话,新房客就有权要求老房客搬走。尽管未经登记的租赁合同也是有效的,老房客可按照原租赁合同的约定要求房东承担违约责任,但往往是得不偿失;2.未经登记备案的合同,如果在租赁期间房东出售该房屋,房客在同等条件下享有的优先购买权得不到保护;3.未经登记备案的合同,如果租赁期届满房东需将房屋再出租的,在同等条件下,房客享有的优先承租权也得不到保护;4.未经登记备案的合同,如果在租赁期间,房东将该房屋转让给第三人的,房客要求第三人继续履行原租赁合同的权利也得不到保护;5.未经登记备案的租赁合同,房客的转租权也受到限制。可见,租赁合同未经登记备案,房客面临的风险较大。建议租赁双方,尤其是房客应该按照有关规定及时办理合同登记备案手续。
  (四)《上海市房屋租赁条例》以及市房地资源局《关于印发贯彻实施上海房屋租赁条例的意见的通知》规定,房屋租赁当事人在签订租赁合同后的十五日内,持租赁合同及身份证件等相关材料到房屋所在地区、县房地产交易中心办理登记备案手续。如果房屋租赁合同的一方当事人,要求登记备案,另一方不予配合的,要求登记备案的一方当事人可以持租赁合同及自己的一方应当提交的相关材料办理登记备案,房地产交易中心应予受理。


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