所谓承租人的优先购买权,是指在房屋租赁合同的存续期间,出租人在出卖该租赁房屋时,承租人得以与其他购买人同等条件优先购买该租赁房屋。在我国的一系列民事立法中,明确规定了承租人的优先购买权。国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:房屋所有人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护。建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款指出:出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人享有优先权的条件是:

  1.房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提。因为优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。因此,没有合法有效的房屋租赁合同,也就谈不上法定优先购买权。

  2.优先购买权是承租人的一项法定权利,除承租人自愿放弃外,出租人不得加以限制。即房屋租赁合同中优先购买权没有约定或者约定不明确的,应推定承租人享有优先购买权。只有承租人以明示的方式作出放弃表示时,承租人才丧失优先购买权。3.出租人出卖租赁房屋的要约在租赁合同有效期间,或者租赁合同生效以前但要约效力持续到租赁合同生效之后。房屋租赁合同终止以后出租人当然享有自由处分其房屋的权利,即使承租人尚未履行返还义务,因其不具有承租人的地位,其也就不享有优先购买权。注意:《合同法》第二百三十条规定的出租人出卖租赁房屋中的出卖,是指出租人向外发出出卖租赁房屋的意思表示,而非买卖租赁房屋的合同已经成立或者生效。

  4.同等条件。对于此问题,学者有不同的主张。从条件是否相同,分为:第一种观点是绝对同等说,认为优先购买权人购买的条件应与其他买受人条件绝对相同和完全一致;第二种观点是相对同等说,认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件大致相同即为同等条件;第三种观点认为,除了法律规定或者合同约定限制条件外,同等条件仅指价格同等。第一种观点在适用上过于苛刻,不利于保护承租人的优先购买权;第二种观点过于宽泛,不易操作;第三种观点,抓住条件的关键要素,但忽略合同订立过程。如果只注重价格,承租人可以不顾出租人利益,任意拖延承诺时间,这对出租人不利,更对财产流转不利。

  应该确定哪些条件应该相同。我们认为,首先是价格条件,即购房价款的数额相等。出租人出卖房屋的目的是获得一定价款,一定数额价款是承租人获得房屋所有权的对价,故购房价款是否相等是决定承租人与其他购房人是否具有同等条件的决定性因素。当然并不仅仅考虑相同价款,还要考虑价款的支付方式和期限等因素。其次是承诺时间的先后。出租人同时或者大体一致的时间向承租人和其他人发出出卖房屋要约并限定期限,承租人应当在此期限内承诺,否则视为放弃优先购买权。如果要约要求的承诺期限不一致,承租人的承诺期限不早于其他人。如果要约没有约定承诺期限,承租人在合理的期限内未承诺,亦视为放弃优先购买权。

  5.承租人必须在一定的时间内行使。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定,房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。

  房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点:

  第一,承租人的优先购买权是一种法定民事权利,是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。它并非基于租赁双方当事人协议而产生。承租人的优先购买权具有对世性,可以对抗第三人。

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